Kat maliklerinin hakları ve borçları, nüfusun büyük bir çoğunluğunun apartmanlar ya da siteler gibi kat mülkiyetine tabi yapılarda yaşadığı göz önüne alındığında önemli bir husustur. Özellikle uygulamada bu konu sebebiyle birçok ihtilafla karşılaşılmaktadır. Bu kapsamda kat maliklerinin hakları ve borçları bilinmeli, kimsenin hakkına tecavüz etmeden, yasalara uygun ve huzurlu bir yaşam ortamı böylelikle sağlanmalıdır.
Kat maliklerinin hakları ve borçları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Bu kapsamda kat maliklerinin hakları ve borçları şunlardır;
Kat Malikinin Hakları
Kat malikinin hakları bağımsız bölümlerde ve eklentilerde olmak üzere iki ayrı şekilde incelenebilir.
1.Kat Malikinin Bağımsız Bölümlerdeki Hakları
Kat maliklerinin hakları kapsamında ilk hak kat malikinin bağımsız bölümlerdeki haklarıdır. Kat Mülkiyeti Kanununun 15.maddesine göre, her kat maliki bağımsız bölümü üzerinde münhasır bir mülkiyet hakkına sahiptir. Bu münhasır mülkiyet hakkı bağımsız bölümlere tabi eklentiler için de geçerlidir. Mülkiyet hakkı gereği kat maliki, bağımsız bölümü üstünde dilediği şekilde tasarrufta bulunabilir ve mülkiyet hakkını devredebilir. Ayrıca kat maliki Kat Mülkiyeti Kanununun 6/2 maddesi gereği, mülkiyet hakkı üstünde diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşan irtifak hakkı ya da taşınmaz rehini de kurabilir.
Kat maliki bağımsız bölümünden ve buna bağlı eklentisinden şahsen yararlanabileceği gibi bir karşılık alarak yahut almadan üçüncü bir kişiye de yararlandırabilir. Bu yararlanma hakkı, Kat Mülkiyeti Kanununun 18/1 maddesi gereği dürüstlük kuralına ve Kanunun 23.maddesinde ifade edilen tahsis amacına uygun şekilde kullanılabilir. Aynı şekilde kat maliki Kat Mülkiyet Kanununun 19/2 maddesine göre kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek şekilde bakım, onarım ve değişiklik yapmaya yetkilidir.
2.Kat Malikinin Ortak Yerlerdeki Hakları
Kat maliklerinin hakları kapsamında her bir kat maliki ortak yerlerde paylı mülkiyet gereği payı oranında hak sahibidir. Paylı mülkiyet payı, arsa payı oranıyla aynıdır. Kat maliki bu paylı mülkiyete dayanarak ortak yerlerden yararlanabilir. Ortak yerleri yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilir. Bu yönde bir anlaşma mevcut değilse, ortak yerleri kullanma hakkı o yerin özelliklerine göre belirlenir.
Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 22.12.2011 Tarih, 9109/13102 sayılı kararına göre, projede boş alan olarak belirtilen ortak yerin kat maliklerinden biri tarafından otopark olarak kullanılması, kat maliklerinin çoğunluğunun bu yönde bir kararı olmadıkça mümkün değildir. Aynı şekilde yönetim planı ile ortak yerin bir kısmının belli bir bağımsız bölüme bırakılmış olması halinde bu karara riayet edilmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 16.maddesine göre kat maliklerinin, kömürlük, garaj, çamaşırhane, teras vb. yerlerde arsa payları oranında kullanma hakları vardır. Ayrıca bir kat malikinin diğer kat malikinin ortak yerleri kullanma hakkına engel olması halinde bu kat malikine karşı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesine göre, sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açılması mümkündür. Ayrıca bu kat maliki zarar vermişse tazminat da istenebilir.
Kat maliki ortak yerlerde paylı mülkiyet prensiplerince mülkiyet hakkına sahip olduğundan mülkiyet hakkını koruyucu davalar olan el atmanın önlenmesi ve istihkak davası açma hakkına sahiptir. Kat maliki bu davaları üçüncü kişilere açabileceği gibi ortak yerlerde zilyetliğine engel olan diğer kat malikleri aleyhine de açabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunun 7.maddesine göre, kat malikleri ortak yerler üzerinde paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahip değillerdir. Ayrıca Kanunun 8.maddesine göre kat malikleri birbirlerinin payları üzerinde ön alım hakkına sahip değillerdir. Bu istisnalar haricinde ortak yerler hakkında paylı mülkiyet hükümleri uygulanır.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri ve Borçları
Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliklerinin borçları ve yükümlülükleri vardır. Kat maliklerinin borçları ve yükümlülükleri şunlardır;
1.Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
Kat maliklerinin yükümlülükleri kapsamında ilk yükümlülük Medeni Kanun m.2’den doğan dürüst davranma yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanunun 18.maddesine göre her kat maliki, bağımsız bölümünü ve eklentisini kullanırken dürüstlük kurallarına uygun hareket etmek ve diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz etmemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük sadece kat malikleri için değil, o bağımsız bölümden yararlanan kiracılar ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir. Bu kişilerin fiillerinden kat maliki de sorumludur.
2.Bağımsız Bölüm ve Eklentiyi Tahsis Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinin yükümlülükleri kapsamında ikinci yükümlülük bağımsız bölüm ve eklentileri tahsis amacına uygun kullanma yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanununu 12/a maddesine göre taşınmaz kat mülkiyetine çevrilirken her bir bağımsız bölümün ve bunlara bağlı eklentilerin tahsis şeklini (mesken, işyeri vb.) belirten bir liste tapu müdürlüğüne iletilir. Başlangıçtaki bu belirleme bütün kat maliklerinin rızası ile yapılır. Bu aşamadan sonra kat malikleri bağımsız bölümlerini bu tahsis amacına uygun kullanmak ve kullandırtmak zorundadırlar.
Kat Mülkiyeti Kanununun 24/1 maddesine göre, bağımsız bölümün tahsis amacı ne olursa olsun kesinlikle hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılamaz. Bu hükmün aksine anlaşma da yapılamaz. Yapılan anlaşmalar kesin hükümsüzdür. Ancak bu istisnaya doktor muayenehaneleri girmez. Tapu kütüğünde mesken olarak kaydedilen bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde mümkündür. Bu karar tapu kütüğüne şerh edilir. Şerh verilmesi ile yeni malikler de bu karara uymakla yükümlü olur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 33/1 maddesine göre, tahsis amacına aykırı kullanım sebebiyle zarar gören kat malikleri, ilgili kat malikine karşı zararın tazmini için tazminat davası açabilirler.
3.Bağımsız Bölümde Ana Yapıya Zarar Verecek Şekilde Bakım ve Onarım Yapmama Yükümlülüğü
Kat maliklerinin yükümlülükleri kapsamında bir diğer yükümlülük ana yapıya zarar verecek şekilde bakım, onarım yapmama yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanununun 19/f.2 maddesine göre kat malikleri, bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek şekilde bakım, onarım, değişiklik yapamaz. Aynı şekilde tavan, taban ya da duvar gibi birbiriyle bağlantılı kısımlar için bağlantılı oldukları bağımsız bölümün malikinin rızası alınmak koşuluyla ana yapıya zarar vermeyecek bakım, onarım ve değişiklik yapılabilir.
4.Onarım İçin Bağımsız Bölümüne Girilmesine İzin Verme ve Onarıma Katlanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinin yükümlülükleri kapsamında bir diğer yükümlülük bağımsız bölüme girilmesine izin verme ve onarıma katlanma yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanununun 23.maddesine göre, kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde ya da bu bölümdeki tesisatta meydana gelen bir arıza sebebiyle, gerekli teknik incelemelerin yapılabilmesi ve yapı güvenliğinin sağlanabilmesi için kat maliki ya da o bağımsız bölümden faydalananlar bağımsız bölüme girilmesine ve gerekli işlemlerin yapılmasına katlanmakla yükümlüdürler.
5.Ana Taşınmazın Bakımı, Güzelliği ve Sağlamlığını Koruma Yükümlülüğü
Kat maliklerinin yükümlülükleri kapsamında bir diğer yükümlülük ana taşınmazın bakımı, güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğüdür. Kat Mülkiyeti Kanununun 19.maddesine göre, kat malikleri ana taşınmazın bakımını sağlamak, sağlamlığını ve güzelliğini korumakla yükümlüdürler. Ana taşınmazın ortak yerlerindeki bakım, onarım çalışmalarına ilişkin masraflara her kat maliki arsa payı oranında katılır. Bir kat malikinin ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi için kat malikleri kurulunca beşte dört çoğunlukla karar verilmiş olması gerekir. Aksi halde haksız el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
6.Genel Giderlere Katılma Borcu
Kat maliklerinin borçları kapsamında her bir kat maliki genel giderlere katılmak borcu altındadır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bütün kat maliklerini ilgilendiren hizmetler dolayısıyla bazı masraflar yapılır. Her bir kat maliki bu giderler için payına düşen meblağı ödemek ve masraf yapılmadan avans vermekle yükümlüdür. Toplu yapılarda giderlere katılma borcu Kat Mülkiyeti Kanununun 72.maddesinde düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 maddesine göre genel giderlere şunlar dâhildir;
>Ana taşınmaz sigorta ettirilmişse, sigorta primleri,
>Ortak yerlere ilişkin bakım, onarım, yönetim ve işletme giderleri,
Aynı maddeye göre yukarıda ifade edilen genel giderlere katılım her kat maliki için aynı olmaz. Bu kapsamda kapıcı, bahçıvan, bekçi giderlerine her kat maliki eşit olarak katılır. Hâlbuki ana taşınmazın sigorta primlerine, bakım, onarım, işletme giderleri, yönetici aylığı gibi giderlere ise her bir kat maliki arsa payı oranında katılır.
Kat malikleri ortak yerlere ilişkin giderleri ödemekten buraları kullanmadıkları sebebiyle kaçınamaz.