Kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ana taşınmazın yönetimi için bir teşkilatlanmaya gitmeleri bir zorunluluk arz etmiştir. Bu kapsamda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda kat malikleri kurulu adı altında bir kurulun taşınmaz ile ilgili hususlarda karar alması ve gerekli işlemleri sağlaması öngörülmüştür. Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği yoktur ve kurul için iki organ öngörülmüştür. Bunlar kat malikleri kurulu (genel kurul) ve yöneticidir.
Esasen ana taşınmazın yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince yapılacaktır. Ancak kanunun emredici hükümlere aykırı olmamak koşuluyla kat maliklerinin yönetim planı yapabileceklerini hükme bağlamıştır. Bu kapsamda kat malikleri arasında herhangi bir uyuşmazlık olduğunda ilk bakılacak yer yönetim planıdır. Yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı hükümleri kat maliklerini bağlamaz. Yönetim planında hüküm yok ise, bu halde Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere bakılır.
Yönetim Planı
Yönetim planı, ana taşınmazın kullanma amacını, şeklini, yönetim usulünü, yöneticiyi ve alacağı ücreti vb. diğer hususları düzenleyen bir belge niteliği taşır. Kat Mülkiyeti Kanununun 28/1 hükmüne göre, yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.
Yönetim planı, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilirken tüm kat maliklerince imza edilerek tapu müdürlüğüne teslim edilir. (KMK 12/b) Kat mülkiyeti tek bir malik tarafından kurulacak ise, yönetim planı için tek malikin imzası yeterlidir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 28/f.4 maddesine göre, yönetim planı ve yapılan değişiklikler bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planında yapılan değişiklik ilgili bağımsız bölümün beyanlar hanesine işlenmemiş ise, taşınmazı devralan cüzi halefler tapu siciline güven ilkesi gereği bu değişiklikle bağlı olmaz.
Kanunun 27.maddesine göre, yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yönetim planı yapılırken kat maliklerinin oybirliği gerekir. Yönetim planının değiştirilmesi için ise, kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir. Kat malikleri kurulunun değişiklik kararına katılmayan kat malikleri kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. (KMK m.28/f.3)
5627 sayılı ve 2007 tarihli Kanunla, KMK’nun 42.maddesinde yapılan değişiklikle ısıtma sisteminin merkezi sistemden şahsi sisteme ya da tam tersi için bir karar alınırsa yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değişmiş sayılır.
Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul)
Kat malikleri kurulu bütün kat maliklerinden oluşur. Ana taşınmaz kurulun verdiği kararlar doğrultusunda yönetilir. Kanunun 34.maddesine göre, ana taşınmazın yönetimi için yönetici kurul tarafından belirlenir.
Toplantı
Kurulun toplantı zamanı ve toplantı çağrı usulü yönetim planında gösterilir. Yönetim planında böyle bir tarih belirlenmemiş ise kanuna göre kurul her Ocak ayında toplanır. Kanuna göre kurul yılda en az bir defa toplanmalıdır.
Yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin talebiyle olağanüstü bir sebebin varlığı nedeniyle kurul olağanüstü toplanabilir. 3220 sayılı Kanunla Tebligat Kanun’unda yapılan değişiklik ile ortak taşınmazda ikamet etmeyen bağımsız bölüm sahipleri, apartmanın yönetimi ve ortak giderler bakımından kendisine ulaşılabilecek bir yurt içi adresi bırakmakla yükümlüdür. Böyle bir adres bırakılmaz ise, bağımsız bölümde oturan kiracı vs. kişiye yapılacak tebligat malike yapılmış sayılır. Bağımsız bölüm boş ise, tebligatın apartmanın girişinde yer alan panoya asılmasıyla tebligat yapılmış sayılır.
Kanunun 30.maddesine göre, ilk genel kurul toplantısında toplantı yeter sayısı hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk yani çifte çoğunluktur. İlk toplantı da çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmaz. İkinci toplantı sadece katılanlarla yapılır ve kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınır.
Oy Hakkı
Her bir bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümün maliki tek kişi dahi olsa bu kişinin oy hakkı toplam oyların üçte birini aşamaz. Kat maliki oyunu temsilci aracılığı ile de kullanabilir. Temsilci birden fazla kat malikini de temsil edebilir. Ancak temsilcinin kullanacağı oy toplam oyların yüzde beşini aşamaz. Fakat 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlar bakımından bir temsilci en çok iki kişiyi temsil edebilir.
Kat malikleri kurulunca alınacak karar bir kat malikini doğrudan ilgilendiriyorsa bu kat maliki toplantıya katılabilirse de oy veremez. (KMK m.34/f.4) Kanunun 32/f.4 maddesine göre kat malikleri kurulu kararları sıra numaraları ve sayfaları noter tasdiki yapılmış bir deftere yazılır ve kat maliklerince imzalanır. Verilen karara muhalif olanlar bu durumu belirterek imza ederler.
Kanunun 32.maddesine göre kurul kararları kat maliklerini, bu kişilerin külli ve cüzi haleflerini ve yöneticiyi bağlar. Kurul sadece ana taşınmazın tamamının yönetimiyle ilgili kararlar vermeye yetkilidir. Bu kararlar aleyhine karara muhalif olan kat maliklerince sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Kararlar
Kat Mülkiyeti Kanununa göre bazı kararlar için özel yeter sayı öngörülmüştür. Bu yeter sayılar olmadan alınan kararlar iptal edilebilir.
Kat malikleri kurulu bazı kararları bütün kat maliklerinin ya da temsilcilerinin varlığında oybirliği ile almalıdır. Aksi halde karar yok hükmündedir. Kurulun oybirliği ile alması gereken kararlar şunlardır;
>Konut olarak kullanılan bir bağımsız bölümün eğlence yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan vb. bir yer haline getirilmesi,
>Ana taşınmazın bir hak ile sınırlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın başkasına devri,
>Ana taşınmazın dış duvarlarına reklam afişi vs. asılması,
>Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi,
Yönetim planının değiştirilmesi için ise oybirliği değil, kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranır.
Kanun bazı kararlar bakımında ise çifte çoğunluk olarak ifade edilen sayı ve arsa payı çoğunluğunu yeter sayı olarak aramıştır. Bu kapsamda;
>Kat maliklerinin ortak yerlerden faydalanmasını daha verimli, kullanışlı kılacak yenilikler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Yapılan yenilik lüks nitelikte ise bu masrafa katılmak istemeyen kat maliki eklenen yapıyı kullanmamak şartıyla masrafa katılmayabilir.
>Kanunun 34.maddesine göre yönetici atanması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun karara katılması gerekir.
Yönetici
Atanması
Kanunun 34.maddesine göre kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayabileceği gibi üç kişilik bir kurul da atayabilir.
Kanunun 34/f.2 maddesine göre, sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması zorunluluktur. Taşınmazın tamamı tek bir malike aitse, o kişi yönetici sayılır.
Yönetici, kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında bir yıl için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile belirlenir. Mevcut yönetici tekrar seçilebilir. Kurul yönetici seçiminde anlaşamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yöneticiyi hâkim belirler.
Yönetici kat maliklerinden biri ya da üçüncü bir kişi olabilir. Kendi bilgisi dışında yönetici seçilen kişi, yönetici olmaya zorlanamaz. Kanunun 38. maddesine göre yönetici, bir vekil gibi sorumludur.
Kurul, toplanan avansları güvence altına almak için yöneticiden teminat talep edebilir.
Apartman Yöneticisinin Görevleri
Yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir. Yönetim planında hüküm olmayan durumlarda yöneticinin görevleri şunlardır; kurulca verilen kararların yerine getirilmesi, ana taşınmazın korunması, bakım vs. için tedbirlerin alınması, ana taşınmazın sigorta ettirilmesi, kat maliklerinde avans toplanması, yönetimle ilgili borçların ödenmesi, ana taşınmazın tamamını ilgilendiren hususlarda tebligatların kabulü, ana taşınmazı ilgilendiren hususlarda yasal sürelerin takibi ile hak kaybının önüne geçmek, kat mülkiyetine ilişkin borçlarını yerine getirmeyen kat malikleri aleyhine dava açmak ve icra takibi yapmak, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
Yönetici, kurul kararlarının yazıldığı noter tasdikli bir defter tutmak ve bu defterin her yılın bitimi sonrası bir ay içinde noterden kapanışını yapmakla yükümlüdür. Aynı şekilde yönetici yaptığı harcamalara ilişkin bilgi ve belgeleri de saklamakla yükümlüdür.
Yönetici, atanmasına müteakip kabul edilmiş bir işletme projesi mevcut değilse derhal bir işletme projesi hazırlar ve buna bir yıllık gelir-gider, her bir kat malikine düşecek avans payı yazılır. Usulüne uygun kabul edilmiş işletme projeleri İcra İflas Kanununun 68/1 maddesinde belirtilen belgelerden sayılır.
Yönetici, Kanunun 35.maddesine göre kat malikleri birliğini temsile haizdir. Örneğin apartman kapısına cam taktırılması, ortak yerlere ilişkin elektrik faturasının ödenmesi vs. gibi hususlarda tek başına karar alabilir ve uygulayabilir.
Yönetici, ana taşınmazın genel yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava takip yetkisine sahiptir. Yapının genel yönetimiyle ilgili hususlarda yönetici kat maliklerine karşı dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için yönetici hasım gösterilmelidir. Yönetici, yapının genel yönetimiyle ilgili olmayan hususlarda kurulca yetkilendirilirse dava açabilir.
Apartman Yöneticisinin Hakları
Yöneticinin ücret talep etme hakkı vardır.
Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.
Yöneticiliğin Sona Ermesi
Yönetici her zaman istifa edebileceği gibi kat malikleri kurulu da çifte çoğunluk ile alacağı kararla yöneticiyi azledebilir. Kurulun azli haklı sebebe dayanmıyorsa, yönetici ücretinin tamamını talep edebilir.
Kanunun 71.maddesine göre toplu yapılarda denetçi seçmek mecburidir.